郑州楼市改善市场现状及未来

郑州市作为全国的新一线城市，河南省省会城市，“人才政策”吸引外省人才落户郑州，单核城市的优势吸引省内各地市人进入郑州。年轻化的郑州购房市场以刚需小三房为主，但是改善客群也不容忽视。 

首先，我们先来给购房客户做一个简单的分类：单身贵族人群、新婚夫妇人群、成熟家庭人群、老年购房者人群和投资客户群。其中成熟家庭人群通常家庭结构稳定，经济条件相对较好，购房一般以改善目前的居住环境为目的，注重住宅的功能性。成熟家庭人群多有一个或两个小孩儿，有可能还伴有老人，那么功能性四房成为基本的购房户型，而目前郑州市四房产品面积多为120㎡以上，因此120㎡以上的大面积产品多为改善产品。

那么目前郑州改善市场的发展状况如何，未来我们可以打造什么样的改善产品去吸引这些改善客群，是我们需要考虑的问题。

从郑州市2020年的成交数据来看，郑州市商品住宅成交虽以建面约80-100㎡的刚需三房产品为主，但建面约120-130㎡的三房及建面约140-150㎡的四房也占据一定比例，且成交总价占比相对较高。整体市场以刚需为主，但改善占比也不容忽视。

备注：数据来源于克而瑞

郑州市外来人口在2017年突破200万，近几年成持续增长趋势，而郑州市的购房客群中省内地市外来客户占据约65%，郑州市外来人口又多以“单身贵族客群”和“新婚夫妇人群”的客户属性为主，因此决定了目前房地产市场整体以刚需客群为主。

而政策原因（首套房首付约30%，二套房首付约60%）使二套改善购房成本增加，因此郑州市目前购房客群整体仍以刚需为主，但改善产品成交总价更高，且成交总额占比不少，改善市场也不容忽视。那么郑州市目前的改善市场现状又是什么呢？

郑州市改善项目分布

（理想置业北龙湖，改善惠济为主）

备注：数据来源于克而瑞

首先，我们通过郑州市打造大面积产品项目分布图看到，多项目位于郑东新区北龙湖区域，北龙湖作为郑州市的人生理想置业区，项目多打造为低容积率的洋房、别墅产品，购房客户也多为郑州市高收入群体；其次以惠济区改善产品分布较为集中，惠济区属于郑州市老城区，居住客群多为郑州市本地客户，改善产品多面对中高阶品质改善客户。

北龙湖只能代表高阶置业客群，郑州市其他区域的大面积产品才更能代表改善客群。而郑州市其他区域中，以惠济区改善产品占比相对较高。

郑州市改善产品成交变化

（市场份额增加）

备注：数据来源于克而瑞

建面约120㎡以上改善产品成交占比逐渐增多，2020年一季度改善产品成交占总量的37%左右，改善客户占据近4成市场份额。

市场遇冷，改善产品降价

刚需产品客户需求度相对较高，供求关系决定价格波动较小，而改善产品去化受市场影响较大，市场遇冷情况下去化速度减缓，多项目为完成营销任务或回款采取降价措施。产品降价导致不少项目采取降标交房，交房时与宣传品质不符情况屡屡发生，项目口碑逐渐下降。而品质口碑问题又导致改善客户购房愈加犹豫不决，如此循环。

在目前郑州地价高企、房价不减、改善刚需化的大背景下，开发商们更愿意着眼于去化较快的刚需流量产品或高总价高溢价的高阶置业产品，而地段好、配套全的品质改善产品却少之又少。2020年全球经济下行，收入减少，房地产市场整体受冷去化困难，大面积改善产品因总价偏高且非硬性刚需，客户观望情绪更加严重，同时郑州目前洋房、别墅产品规划受限严重，吸引客户的大面积赠送条件严苛。整体经济环境、市场、政策、产品受限情况下，未来改善产品如何在保证溢价情况下实现好的去化？

“二孩”时代的到来，让很多三房家庭居住受限，需要更多的居住空间和生活配套来满足需求；住房产品的更新换代，原有的老旧小区硬件条件一般，不再宜居；经济实力的增加想要较为舒适的居住环境等，这些是改善客户的需求，也是特征，那么如何满足客户的需求，打造品质改善产品呢？

交通、区位这些外部配套，从项目拿地开始便已成定局，那么如何在项目内部打造中吸引改善客户，我们可以从这几个维度出发：

1.优质产品力的打造——产品户型

产品户型作为客户的首要关注因素之一，在产品同质化严重的今天，我们要从老人角度、儿童角度、生活角度等不同角度打造优质产品力，满足不同改善家庭的需求。

例：

全生命周期产品，多种利用方式给予不同家庭结构业主足够的适用性

约270度直角阳台设计,

视野开阔，满足采光需求

2.自身项目创新价值点打造—景观/物业/社区运营

优质项目景观，生态/艺术/儿童等主题景观打造项目IP，吸引不同改善客群；

管家式物业，现大多品牌房企均有自己的优质物业，那提高物业服务水平也是需要注重的；

完善社区运营，定期举办邻里交流活动，社区休闲活动等，良好的邻里社交也是中高阶改善客群的敏感点之一；

3.优质社区内部配套打造——优化居住体验感

固有配套中出创新：

多元化功能停车场（女士专用车位、房车车位、智能停车系统等）；

主题式儿童游乐区，孩子是每个家庭的焦点，改善客户购房的一个重要因素便是孩子，而主题式儿童游乐区从儿童的兴趣点出发，创造加分项；

双层品质入户大堂，改善家庭多以私家车为主要出行方式，打造负一层品质大堂增加业主更好的归家体验；

创新配套中重需求：

创新的邻里空间打造（邻里会客厅、社区花房、亲子交流乐享中心），社区公共空间虽不能直接变现，但中高阶的改善客户敏感度越来越高，对于公共空间的功能需求也越来越多。

“过去是商家定义产品价值的时代，而未来应当是客户定义产品价值的时代”，这是万科在某次产品发布会时所说。人们对居住环境的要求在不断的升级，而改善客户更加注重居住体验，因此从客户的角度出发，从不同方面打造有特色的优质产品，才是未来改善产品的发展方向，也是所有产品的发展方向。

城市研究事业部

周静颖

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